למידה ובדיקה ראשונית

קיימים מספר מסלולי התחדשות עירונית, שבאמצעותם ניתן לממש פרויקט. לא כל מסלול מתאים לכל בניין, ולכן לפני תחילת קידום פרויקט נדרשת בדיקת היתכנות ראשונית מול המינהלת להתחדשות עירונית, לגבי האפשרויות העומדות בפניכם ובהתאם למדיניות העירונית להתחדשות עירונית. אנו ממליצים להגיע לפרויקט עם כמה שיותר ידע בתחום. ככל שתדעו יותר, כך שתוכלו ביתר קלות להוביל את הפרויקט שלכם להצלחה.

ההיבט התכנוני

כדי לבחון אם מבחינה תכנונית אפשר לעשות פינוי–בינוי או תמ”א 38 בבניין שלכם, ראשית עליכם לוודא מה המדיניות התכנונית הרלוונטית לבניין שלכם, לפי תוכנית המתאר העירונית שהגדירה את השטח להתחדשות עירונית או בתוכניות האב השכונתיות שנמצאות בתהליך הכנה.
פירוט על המדיניות התכנונית בנושא התחדשות עירונית בעיר אפשר למצוא במסמך המדיניות להתחדשות עירונית. תוכלו גם להתייעץ עם המנהלת להתחדשות עירונית – אנו נספק לכם מידע כללי וראשוני בנושא. כך, אם לא ניתן לקדם פינוי–בינוי או תמ”א 38 בבניין שלכם – תדעו זאת כבר בשלב ההתחלתי, עוד לפני שהשקעתם זמן ומאמץ בארגון התושבים.
בבדיקה ובהתייעצות הראשוניים, מומלץ לשאול: האם מיקום הבניין שלי תואם למדיניות העירונית להתחדשות עירונית? מה המדיניות התכנונית מאפשרת בבניין שלי? ובנוסף, תקבלו הנחיות נוספות כיצד להתקדם בתהליך.

ההיבט הכלכלי

אחד התנאים החשובים להצלחתו של פרויקט, הוא היותו ישים מבחינה כלכלית וכדאיי ליזמים ולקבלנים. ההיתכנות הכלכלית נקבעת, בין השאר, על פי ערך הקרקע באזור והיחס בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות החדשות, שמתווספות לבניין. כדי שפרויקט התחדשות עירונית יהיה כדאיי, הן ליזם המקים אותו והן לתושבים, עליו להוסיף יחידות דיור ביחס למספר יחידות הדיור הקיימות. יחס זה נקרא מכפיל ציפוף.
לדוגמה, אם בבניין מסוים יש 20 דירות ובפרויקט החדש מוצעות 100 דירות, הרי מכפיל הציפוף הוא 1:5 – על כל דירה קיימת ייבנו 5 דירות חדשות.
הגורם המשפיע ביותר על מכפיל הציפוף יהיה ערכי הקרקע של הדירות החדשות. ככל שמחירי הדירות החדשות באזור יהיו גבוהים יותר – כך מכפיל הציפוף יהיה נמוך יותר ולהיפך.
חשוב לבדוק אם יש התאמה בין מספר הדירות הנדרשות כדי להגיע להיתכנות כלכלית, לבין מספר הדירות האפשריות על פי המדיניות העירונית (נתונים שנמסרו בשלב בדיקת ההיתכנות התכנונית מטעם המנהלת להתחדשות עירונית). כלומר, האם אפשר “להכניס” את כמות יחידות הדיור שצריך למתחם? או האם המספר עולה על המדיניות ומתקבלת צפיפות חריגה?

איך קובעים כמה יחידות דיור צריך להקים כדי שהפרויקט יהיה רווחי?

כדי להעריך את הכדאיות הכלכלית של פרויקט נדרשים היזמים, בשלב מוקדם של התהליך, להכין דוח כדאיות כלכלית בהתאם לתקן 21 (תקן שקבעה מועצת השמאים במשרד המשפטים במיוחד לפרויקטים של פינוי–בינוי), הדורש הצגת רווחיות של כ-20% ביחס לשלב הפרויקט. הדוח יוגש לעירייה וללשכת התכנון המחוזית לבחינה. בדוח זה יפרט היזם את מספר הדירות הקיימות בפרויקט, את מספר יחידות הדיור המבוקש, את עלויות התכנון, הבנייה, הפינוי, ההריסה, האגרות וכל עלויות הקמת הפרויקט החדש. כמו כן יציין היזם את ההכנסות הצפויות לו כתוצאה ממכירת הדירות ואת התמורה לדיירים הוותיקים (דירות התמורה + תשלום שכירות בתקופה הבנייה + ערבויות וביטחונות). פירוט זה יאפשר למוסדות התכנון להבין מהי הרווחיות של היזם בפרויקט ולהעריך נכונה מהו מספר הדירות שיש להקים בפרויקט כדי שהוא יהיה רווחי. 

ההיבט החברתי

לאחר שמצאתם כי המדיניות התכנונית מאפשרת פרויקט בבניין שלכם וכי יש לו היתכנות כלכלית, מומלץ להמשיך לבדיקת ההסכמות בקרב בעלי הדירות בבניין. אתרו מספר רב ככל האפשר של בעלי דירות בבניין שלכם ושוחחו איתם על הנושא. נסו להבין מה הלך הרוח של הדיירים ואם יש מתעניינים נוספים בתהליך פינוי–בינוי מלבדכם. אם רבים מהם אינם מעוניינים ייתכן שנכון לסיים כאן את התהליך.
אם יש נכונות מצד חלק ניכר מהדיירים – כדאי להמשיך ולקדם את התהליך. ייתכן שיש בעלי דירות שישתכנעו בהמשך הדרך. בכל מקרה, זהו גישוש ראשוני בלבד ואין זה מומלץ לפזר הבטחות לפני שתדעו מהן האפשרויות המציאותיות להתחדשות עירונית בבניין שלכם.
מומלץ מאוד לבדוק האם קיימת ההתכנות תיכונית לקידום פרויקט ורק לאחר מכן לפנות לבניית הסכמות בקרב דיירי הבניין.