מילון זה מבקש להבהיר לציבור את משמעותם המעשית של מושגים הנפוצים בתחום ההתחדשות העירונית, על מנת לסייע בהבנת התהליך המורכב הכרוך בתחום זה.
יודגש, ההגדרות המוצעות במילון אינן מהוות הגדרה משפטית למושגים אלו או הסבר ממצה למשמעותם המשפטית, ולעניין זה, יש לפנות לחוקים הרלוונטיים.
לצורך הבנת תהליך ההתחדשות העירונית כמכלול, מומלץ להיעזר בכללים ובנהלים המפורטים באתר זה ובאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
א
שיטה לחישוב זכויות הבניה שתכנית מקנה במגרש. שיטת זו מתייחסת לכמות זכויות הבניה עבור כל קומות המבנה, באחוזים מתוך שטח המגרש. למשל בית ספר של שלוש קומות הבנוי על % 50 משטח המגרש, מבטא % 150 בנייה )% 50 בכל קומה.
תכנית לאיחוד מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש, בין בעלי הזכויות במגרשים, באופן שיאפשר ניצול מיטבי של השטח. בתהליך זה, זכאי כל בעל זכות בקרקע לקבל לבעלותו שטח שונה בתחום התכנית תוך שמירה על שוויו היחסי, בין אם בשווי הקרקע ובין אם באמצעות תשלומי איזון.
מס שמטילה רשות מקומית על מחזיקים של נכסים שמצויים בתחומה על פי קריטריונים שקבעה לרבות סוג השימוש בנכס )מגורים, מסחר, משרדים, תעשייה,( שטח הנכס והאזור בו הוא נמצא. בנסיבות מסוימות, ישנה הנחה לתקופה קצובה בתשלומי ארנונה לדיירים החוזרים לגור בפרויקט התחדשות עירונית, ונאלצים לשאת בתשלומי
ארנונה גבוהים יותר בשל הגדלת שטח דירתם או בשל עליית תעריף הארנונה באזור הפרויקט.
ב
בניין בן ארבע עד תשע קומות מעל קומת עמודים
בניין בן עשר קומות ויותר מעל קומת עמודים.
בנייה בבניינים עד 2 קומות.
בנק אשר ייתן ליווי בנקאי לפרויקט ובין השאר ינפיק את הערבויות לבעלי הזכויות.
בעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה הרשומים או הזכאים להירשם כבעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה ביחס ליחידות המקוריות המצויות במתחם ו/או בכל חלק ממנו.
ג
בנק ו/או גוף אשראי חוץ בנקאי, לרבות חברות ביטוח, המוסמך על פי חוק להנפיק ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח לטובת הדיירים. ברוב הפרויקטים להתחדשות עירונית היזם נזקק לסיוע במימון ולצורך כך, פונה לגורם מלווה לקבלת ליווי פיננסי.
ד
בעל דירה בבניין משותף שמסרב לחתום על הסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים. ניתן לפנות לבית המשפט (בפרויקטים של פינוי בינוי) או למפקח על הבתים המשותפים (בפרויקטים של תמ”א 38) בתביעה לאישור התחלת הפרויקט גם ללא הסכמת ה”דייר הסרבן”. ערכאות אלו יבררו האם הסירוב נחשב כסירוב סביר או לא.
דו”ח כלכלי המעריך את הרווח הצפוי מיישום פרויקט, לשם קביעת הכדאיות הכלכלית לביצועו. הדו”ח נערך ע”י שמאי, בהסתמך בין היתר על זכויות הבניה, הערכת שווי הקרקע ותחזית המכירה של הדירות החדשות. הדו”ח מיועד לבנקים או גורם אחר המיועד לממן את הפרויקט.
דו”ח המסייע בבניית תכנית חברתית – קהילתית למתחם ולהתאמת התכנון לצרכי התושבים המתגוררים בתחום הפרויקט. הוא כולל מיפוי חברתי של מתחם ההתחדשות העירונית, ניתוח מצב קיים ובניית תכנית לליווי חברתי ולמתווה שיתוף הציבור במתחם.
דירות המצויות בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי חברות משכנות, ומשמשות למגוריהם של דיירים הזכאים לדיור ציבורי, תמורת תשלום חודשי מופחת. דיירי הדיור הציבורי המתגוררים במתחם התחדשות עירונית רשאים לבחור אם לחזור להתגורר בדירת דיור ציבורי במתחם לאחר מימוש הפרויקט, לעבור לדירת דיור ציבורי מחוץ למתחם או לרכוש את הדירה בה התגוררו.
כביש (כולל מדרכות), שביל או כל דרך אחרת, בין שהיא קיימת ובין שהיא מסומנת בתוכנית.
הדירות הניתנות לבעלי הזכויות בבניין החדש.
ה
מוסד תכנון רשאי להודיע על
הכנת תוכנית (סעיף (77) ועל הגבלת מתן היתרי בניה באופן זמני בתחום אותה תכנית (סעיף
78) כדי לאפשר את מימושה המיטבי. במסגרת ההגבלה קובע מוסד התכנון תנאים להוצאת היתרים. התנאים יהיו בתוקף עד הפקדת התכנית או עד שלוש שנים מיום פרסומם, לפי המאוחר, וניתן להאריכם לתקופות נוספות מנימוקים מיוחדים.
היוון הוא תשלום חד-פעמי מראש של דמי החכירה השנתיים העתידיים. הוא מחושב בהתאם לתקופת החכירה, לשיעור דמי החכירה ולריבית ניכיון. אף על פי כן, מועצת מקרקעי ישראל קבעה שיעור אחיד להיוון והוא 5.5% מאומדן שווי המקרקעין. הזכויות במקרקעין הן בהתבסס על השטח המבונה המוחכר. המצטרפים להיוון יקבלו זיכוי של דמי חכירה שנתיים לשנה השוטפת.
תשלום שבעל נכס חייב לשלם לרשות המקומית במקרה בו אושרה תכנית שהשביחה את ערך הנכס (היינו, העלתה את ערכו בשל תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד וכיוצא בזאת). היטל ההשבחה הוא בשווי מחצית ההשבחה שנוצרה לבעל הנכס. בפרוייקטיי התחדשות עירונית ניתן לקבל בתנאים מסוימים פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה.
אישור שניתן ע”י רשות רישוי מקומית לביצוע הליכי הבנייה שאושרו במסגרת התכנית וקובע תנאים לביצוע עבודות אלו.
הסכם שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית משותף לשם קידום עסקת התחדשות עירונית. במסגרת הסכם זה בעלי הדירות מתחייבים למארגן או ליזם לבלעדיות לתקופות מוגבלות על פי לוחות הזמנים הקצובים בחוק לארגון עסקאות. חשוב לציין כי הסכם הארגון הוא אינו עסקה מלאה של פינוי ובינוי או תמ”א 38.
חוזה בין יזם לבעל דירה אשר על פיו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו לצורך הריסת המבנה ובניית אחר תחתיו על חוזה זה לכלול, בין השאר, עקרונות לקביעת התמורה שיקבל בעל הדירה, הערבויות השונות שמוצעות על יד היזם, פרטים על הגורם שיבצע את הבנייה כולל ניסיונו המקצועי, אמצעי התקשרות עימו והמועדים לקידום שלבי הפרויקט.
הערה שניתן לרשום על זכויותיו של בעל נכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), לפיה בעל הנכס מתחייב לעשות בזכויותיו עסקה או להימנע מלעשות בהן עסקה. בהתחדשות עירונית, מאחר והיזם התקדם בהליכי התכנון והרישוי של הפרויקט על סמך הסכמת בעלי הדירות, נהוג כי היזם רושם הערת אזהרה על שמו, המונעת מבעל הדירה למכור את דירתו לאדם אחר, אלא אם הרוכש התחייב להסכים לפרויקט.
פטורים ממסים שונים (דוגמת מס שבח, מס רכישה, מע”מ והיטל השבחה), הניתנים בהתאם למסלולים שנבחרו. יובהר, כי קיימים הבדלים בין הפטורים הניתנים במסלולים השונים. הזכאות להטבות המס כפופה לעמידה בתנאים שנקבעו בדין לקבלתם. ייעודם של הפטורים להפוך את הפרויקטים של התחדשות עירונית לכדאיים יותר מבחינם היזם והדיירים.
פרויקטים לפינוי-בינוי נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. כתנאי לזכאות להטבות כאמור יש צורך בהכרזה ממשלתית על מתחם כמיועד לפינוי-בינוי. את הליך ההכרזה מקדמים הרשות המקומית או היזם מול העירייה ומוסדות התכנון, בהתאם למסלול שנבחר. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור (שאינן חייבות להיות ברצף גיאוגרפי). ההכרזה על מתחם להתחדשות עירונית אינה מונעת עסקאות, התקשרויות ופעילויות במתחם, שלא במסגרת פרויקט זה.
הליך שמאפשר לציבור להתנגד לתוכניות חדשות ולהציע לשנות אותן. לפי החוק יש לפרסם הודעות על הפקדתן של תוכניות. כל אדם, שתוכנית מפורטת, תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מתאר מחוזית עשויה להשפיע עליו, רשאי להגיש לה התנגדות בכתב בתוך 60 יום ממועד הפרסום.
הליך שבמסגרתו עוברת קרקע פרטית לבעלותה של רשות ציבורית. החוק מאפשר לרשות מקומית לבצע הפקעה לצורכי ציבור (כבישים, גנים ציבוריים ועוד). הרשות המקומית חייבת לשלם לבעלי הקרקע רק במקרה שהשטח המופקע עולה על 40 אחוזים מגודל החלקה.
לאחר שתכנית מתאר או תכנית מפורטת מופקדת במוסדות התכנון, לציבור (לכל אדם) יש אפשרות להתייחס לתוכניות חדשות ולהציע שינוי. מוסד תכנון מחויב ליידע את הציבור בכך. לציבור יש 60 יום ממועד פרסום התכנית להגיש התייחסויותיו (“התנגדות”) בכתב. בתום תקופה זו (“תקופת ההפקדה להתנגדויות”), עורך מוסד התכנון דיון מרוכז בהתנגדויות שהוגשו. לדיון מוזמנים המתנגדים, שמשמיעים את טענותיהם, וגם יזמי התוכנית, שרשאים להגיב עליהן. בסמכות מוסד התכנון לדחות את ההתנגדויות, לקבל אותן בצורה מלאה או חלקית ולהכניס שינויים בהתאם בתכנית עצמה. מוסד התכנון חייב למסור למתנגדים את החלטותיו. אם נדחתה ההתנגדות, מי שיזם אותה רשאי להגיש במקרים רבים ערר למוסד גבוה יותר בהיררכיה התכנונית. במקרים מסוימים האפשרות היחידה היא להגיש עתירה לבית המשפט.
ו
מוסד תכנון האחראי על תחום התכנון במחוז. בישראל פועלות שש ועדות מחוזיות. הוועדה המחוזית מפקחת על עבודת הוועדות המקומיות, יוזמת תוכניות מתאר מחוזיות ומתווה את מדיניות התכנון במחוז.
מוסד תכנון שהוקם לצורך אישור תכניות מגורים גדולות בלוח זמנים הדוק. הועדה פועלת במתכונת של “תכנית אחת בוועדה אחת”, והוקנו לה מרבית הסמכויות של המועצה הארצית לתכנון ובניה. החל מיולי 2017 רשאית הועדה לאשר גם תוכניות פינוי בינוי שבהן לפחות 500 יחידות דיור.
מוסד התכנון הארצי, שבו חברים נציגי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות ואנשי ציבור. בסמכותה לאשר תוכניות מתאר מחוזיות ולהמליץ לממשלה לאשר תוכניות מתאר ארציות.
ז
שטחי הבנייה שניתן לבנות בכל מגרש בהתאם לתכנית הבנייה.
זכות קניינית הניתנת לאדם לעבור ברגל או ברכב במקרקעין הנמצאים בבעלותו של אדם אחר.
ח
החוק מסדיר את פעילותם של מארגני עסקאות פינוי-בינוי ותמ”א 38. החוק מגדיר למארגן דרישות שעליו לבצע קודם החתמה.
מטרת החוק היא עידוד הוצאתן לפועל של עסקאות פינוי-בינוי. החוק מגדיר ליזם חובת קיום כנס ומסירת מסמך עיקרי הצעה, מגדיר חיוב הצעת תמורות ייעודיות לקשישים בפרויקטים של פינו-בינוי, מציע סיוע לדיירים בקבלת חוות דעת כלכלית לפרויקט של שמאי פינוי בינוי מטעם הרשות הממשלתית, ומעמיד כלי משפטי להתנהלות במקרה של בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר.
חוק זה קובע את הכללים לפעולה לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה(תמ”א 38). החוק קובע את שיעור בעלי הנכסים הנדרש לקבלת החלטה עבור שינויים בבית משותף לצורך חיזוקו כגון הרחבת דירה, או הריסת הבניין ובנייתו מחדש.
י
בתחום ההתחדשות העירונית, יזם הוא אדם או תאגיד שרכש זכויות במבנה הישן לצורך קידום תהליכי התחדשות עירונית.
השימושים המותרים לבנייה כפי שנקבע בתכנית. כגון – מגורים, תעשייה, מסחר ומשרדים, ושטחים פתוחים. השימושים השונים מסומנים בתכנית בצבעים ובצורות שונות המפורטים במקרא.
הרשאה משפטית לשלוח (מיופה הכוח) לעשות פעולות בשמו של השולח (מייפה הכוח) מול צד שלישי. ייפוי כוח נדרש למשל בפרויקט של פינוי-בינוי, כאשר היזם לוקח על עצמו את קידום התכנית החדשה בשמם של הדיירים הקיימים או למשל בפרויקט תמ”א 38, על מנת להבטיח שדיירים לא יחזרו בהם ויחתמו על הבקשות להיתרי הבנייה שיוגשו.
כ
לצורך מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית נדרש רווח יזמי שיאפשר ליזם לממש את הפרויקט ברווח סביר עבורו. כלומר נעשה ניתוח כלכלי של הפרויקט הכולל בין היתר את מספר יחידות הדיור הקיימות, שווי מטר רבוע באותו איזור, ובחינה של כמות יחידות דיור נוספות (מעבר ליחידות הדיור שהיזם יבנה עבור בעלי הדירות הקיימות) יידרשו על מנת לכסות את עלויות הפרויקט ויצירת רווח ליזם. תקן 21 מנחה את אופן חישוב הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של פינוי-בינוי.
מ
אדם או תאגיד המתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון בעלי הדירות לקראת חתימה על הסכם התחדשות עירונית עם יזם.
מבנה שלדעת מוסד תכנון הוא בעל ערך היסטורי, לאומי, תרבותי או אדריכלי, ואשר תכנית שימור קבעה הוראות לאופן שימורו, לרבות איסור הריסה.
מדד המשקף את השינוי בעלויות הבנייה.
בעלות משותפת במקרקעין, של כמה שותפים, כאשר הבעלות של כל אחד מהם, היא לפי חלקו בכל המקרקעין, ואין לאחד השותפים חלק מוגדר ומסוים בהם. בעלות זו יכולה להיות בבניין מגורים או בחלקת קרקע שלא נעשתה בה פרצלציה (ראו ערך איחוד וחלוקה).
היחס בין מספר יחידות הדיור המתוכננות (היוצאות) בשטח התוכנית, לבין מספר יח”ד הקיימות (הנכנסות) בשטחה. נקרא גם מקדם הציפוף.
מס המוטל על הרווח שנצבר לאדם כתוצאה מעליית שווי דירה בעת מכירתה. בעל דירה בהתחדשות עירונית יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.
מס המוטל על אדם הרוכש מקרקעין, לרבות דירה, בגין ביצוע העסקה. בעל דירה בהתחדשות עירונית הזכאי לקבלת דירת תמורה, יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.
הטבת מס כפולה בהתחדשות עירונית המאפשרת פטור מתשלום מע”מ עבור שירותי הבנייה הניתנים מהיזם לבעלי הדירות מחד, ומאידך, מאפשרת ליזם להזדכות על המע”מ אותו שילם עבור המוצרים שרכש עבור שירותי בנייה אלה.
נ
נוהל אחיד וכלל ארצי להגשת תוכניות בצורה מקוונת.
נציגות של בעלי הזכויות בפרויקט התחדשות עירונית שמטרתה לסייע בהתארגנות בעלי הזכויות במבנה המיועד להתחדשות עירונית ולשמש כנציגיהם מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין ועוד), הרשות המקומית ומוסדות התכנון. על הנציגות להיבחר על ידי בעלי הזכויות ואינה חייבת להיות זהה לוועד הבית.
מסמך רשמי של משרד המשפטים המעיד על מצב הזכויות בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין. בנסח יפורטו בדרך כלל: גודל הנכס, פרטי בעלי הזכויות והחלק היחסי שלהם, משכנתאות, עיקולים, צווי בית משפט, ועוד. כדי להוציא נסח טאבו, יש לציין מספר גוש וחלקה, ואת המסמך ניתן להוציא באתר האינטרנט של משרד המשפטים.
ס
סעיף זה בהוראות התמ”א, מאפשר לרשות המקומית להוסיף, להוריד או לשנות מההוראות הקבועות בתמ”א 38. הוראות אלו יקבעו במסגרת תכניות מפורטות, באופן המותאם לתחומה ולצרכיה של רשות מקומית, ואשר יאושרו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
ע
עורך דין המייצג ומלווה את בעלי הדירות מול מארגן ו/או יזם, לאורך כל שלבי הפרויקט. בין תפקידיו העיקריים: סיוע וליווי בעלי הדירות בתהליך בחירת יזם (ככל שרלוונטי); ייצוג וליווי של בעלי הדירות במשא ומתן על חתימת ההסכם עם היזם, לרבות בחינת התנאים המסחריים התנאים המסחריים של העסקה, הערבויות והביטחונות הנדרשים.
גישה בתכנון עירוני, הדוגלת בשילוב שימושים שונים באותו מגרש או מתחם. עירוב שימושים יכול להיות בין מגורים ומסחר, בין מגורים וצרכי ציבור, בין מסחר לצרכי ציבור ועוד. עירוב שימושים יוצר מרחב חיוני, תוסס ופעיל לאורך שעות היום ומעודד צמצום שימוש ברכב פרטי.
ביטחונות שנועדו להבטיח את האינטרסים של מקבל הערבות. כך, למשל, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חייב מוכר דירה חדשה לספק בטוחה לכספי הרוכש. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה. בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או תמ”א 38 מקובל, כי היזם נותן לדייר, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה. כמו כן, בפרויקטים מסוג זה תינתן, בדרך כלל, ערבות בנקאית נוספת להבטחת דמי השכירות שעל היזם לשלם לדייר בתקופה שבה הוא מפונה מדירתו.
פ
פרויקט פינוי בינוי (להבדיל מפרויקט של תמ”א 38) מאפשר ראיה כוללת של האזור, תוך דיור ולעיתים גם בתוספת שטחים למבני ציבור, מסחר וכו’ במסגרת תכנון מחדש של האזור. הקמה של מבנים חדשים במקום מבנים ישנים על אותו שטח בתוספת יחידות התייחסות לצרכיו השונים כגון מבני ציבור, שטחים פתוחים, תנועה, חידוש תשתיות. פרויקטים אלה זוכים להטבות מס, לתחולה של חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי (“דייר סרבן”); וכן אפשרות לדון בתכנית גם בוועדת משנה ייעודית של הוועדה המחוזית ובותמ”ל.
מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי בינוי או עיבוי בנייה המבוצעים ביוזמת השוק הפרטי. במסלול זה, יזמים מתקשרים עם בעלי דירות ומקדמים את התכניות ואת המהלכים הדרושים לצורך מימוש הפרויקטים.
מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי בינוי המקודמים על ידי רשות מקומית. במסלול זה, הרשות המקומית היא המקדמת את התכנית למתחם ופועלת לארגון הדיירים ולשיתופם בתהליך. הרשות עשויה לזכות בתמיכה ומימון לקידום התכנית מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
הגדרת צרכים כמותיים של השטחים הציבוריים הנדרשים בתכנית, ביחס לכמות האוכלוסייה ומאפייניה. בתחשיב זה משוקללים מכלול הצרכים ליעודי שימוש שונים, כגון חינוך, תרבות, דת, בריאות, רווחה, ספורט, שטחים פתוחים
צ
היחס בין כמות יחידות הדיור לבין כלל שטח התוכנית (שטחים למגורים, מסחר,דרכים וכו’).
היחס בין כמות יחידות הדיור, לבין כמות השטחים המיועדים למגורים המוצעת בתוכנית.
המינהלת להתחדשות עירונית מרכזת צוות היגוי קבוע לתיאום, למעקב ולבקרה על היוזמות השונות בתחום התחדשות עירונית ביהוד – מונוסון. מטרת הצוות ליצור עמדה מקצועית אחידה ומתואמת באשר לקידום יוזמות התחדשות עירונית ביהוד- מונוסון.
ק
המרווח בין המבנה לבין גבולות המגרש כפי שנקבע בתכנית. ניתן לחרוג מהקו בתנאים מסוימים כגון הליך של הקלה בעת הוצאת היתר בניה.
קו הקובע את גבולות התוכנית. בתוך קו זה יחולו כל הוראות הבנייה.
קרקע פנויה בבעלות המדינה, המוקצית לטובת שיפור הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי, אשר אינו יכול לשאת את כלל יח”ד החדשות הנדרשות כדי לייצר את מכפיל יחידות הדיור הנדרש. בקרקע פנויה זו, יכול היזם לבנות יח”ד נוספות שישלימו את הכדאיות הכלכלית למתחם פינוי בינוי המקורי. ישנם מספר מנגנוני הקצאה לקרקע משלימה אשר נקבעו ע”י רשות מקרקעי ישראל בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
ש
שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות פרטית כגון גינה הצמודה לבניין. האחראיות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על בעלי המקרקעין.
שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות ציבורית ומיועד לרשות הציבור ולרווחתו כגון פארק. האחריות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על הרשות המקומית.
החלטה של מוסד תכנון על שינוי השימושים המותרים בקרקע מסויימת.
תהליך בו הציבור מוזמן ליטול חלק בגיבוש החלטות המקודמות על ידי הממשלה, הרשות המקומית או גורמים פרטיים. במסגרת הליכי תכנון ובנייה, משולב על פי רוב הליך של שיתוף ציבור הכולל מספר שלבים: ביטוי צרכים ורצונות של התושבים, התייחסויות לחלופות תכנון, והתייחסות לתוכנית המגובשת.
שטח המגרש הקטן ביותר שבו התוכנית מתירה לבנות. כאשר תוכנית קובעת כי שטח המגרש המינימלי הוא 500 מ”ר, המשמעות המעשית היא שלא ניתן לבנות במגרש קטן יותר, אלא בהליך של הקלה.
כלל שטחי הבנייה שנועדו עבור המטרה העיקרית שלשמה הוקם המבנה. לדוגמה, במגרש שייעודו מגורים, השטח העיקרי הוא השטח הבנוי שמשמש בפועל למגורים.
שטח בנוי שלא נועד עבור המטרה העיקרית של המבנה. לדוגמה, במגרשים שייעודם מגורים, שטחי המקלטים, החנייה וחדרי המדרגות המשותפים לכמה דירות הם שטחי שירות.
מכלול הדברים השונים שמותר לעשות בקרקע. לדוגמה, תכנית יכולה לקבוע כי באזור שייעודו מגורים מותר להקים, בנוסף למבני מגורים, גם בתי אבות וגני ילדים.
ת
מידע תכנוני מפורט הניתן ליזם או מי מטעמו לצורך הגשת בקשה להיתר בניה. תיק המידע כולל פירוט בדבר זכויות הבנייה בנכס, השימושים המותרים בו, הגבלות הבניה, פירוט הדרישות, ההנחיות והתנאים להמשך הליך הרישוי עד שלב מתן היתר בניה.
מסמך שקובע מה מותר ומה אסור לעשות בקרקע, ובאילו תנאים. תכנית כוללת הוראות כתובות (תקנון), וברוב המקרים גם מפה (תשריט).
מסמך מדיניות תכנוני, המגדיר את מדיניות התכנון הכוללת לאזור מסוים . תכנית-אב מתוכננת בדרך כלל לשכונה/רובע עירוני והיא מגדירה את מדיניות התכנון לאזור ואת השלד הציבורי (כבישים, חנייה, שטחים ירוקים ובנייני ציבור) אשר יתמוך בשימושי הקרקע השונים. מכוח תכנית-אב לא ניתן להוציא היתרי בנייה ויש צורך בהגשת תב”ע למוסדות התכנון על כל חלק שבו רוצים לבצע שינוי או לבנות.
מסמך בעל מעמד חוקי שנועד להסדיר את השימושים בקרקע בשטח נתון. התכנית מפרטת ומגדירה את ייעודי הקרקע, זכויות הבניה, מספר הקומות המותר, תכסית הקרקע, קווי בנין, הוראות בניה וכדומה. מימוש התכנית בפועל, מחייב קבלת היתר בניה.
תכנית שמתווה את תכנון הרשות המקומית ואשר קובעת את סוג וכמות השימושים המותרים (מגורים, תעסוקה, שטחי ציבור, שטחים ירוקים, דרכים, מסחר וכדומה) ואת אופי הבנייה (גובה המבנים, מספר יחידות הדיור ועוד).
תכנית שחלה בשטחו של אחד מששת המחוזות (צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, ירושלים, דרום) ואשר קובעת הוראות כלליות לגבי ייעודי הקרקע במחוז (חקלאות, מגורים, תעשייה, שטחי ציבור, שטחים פתוחים ועוד).
שטח קומת הקרקע המותר לבניה. התכסית נמדדת באחוזים משטח המגרש.
תכנית מתאר הקובעת מדיניות ועקרונות התכנון במגוון נושאים בעלי חשיבות ציבורית כגון: דרכים, מסילות ברזל, חופים ותשתיות. התוכנית יכולה לחול על כל שטח מדינת ישראל או חלקה.
תכנית מתאר ארצית לבניה, לפיתוח ולשימור מטרתה לתת מענה לצורכי הבניה והפיתוח של המדינה תוך שמירה על השטחים הפתוחים ועל עתודות הקרקע לדורות הבאים.
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תמ”א זו מאפשרת קבלת היתר בניה לחיזוק מבנה או להריסתו ובניתו מחדש ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת. קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.
מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ”א 38בדרך של חיזוק ועיבוי. במסלול זה קיימת אפשרות להוספה של עד 2.5קומות חדשות על גג הבניין הקיים, והרחבת הבניין מצדדיו. בעלי הזכויות מקבלים על פי רוב דירה מורחבת (הכוללת ממ”ד), מעלית וחניה.
מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ”א 38 בדרך של הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו. בעלי הזכויות מקבלים על פי רוב דירה חדשה הגדולה מדירתם המקורית, מעלית וחניה.
תקן שמאי המנחה את אופן חישוב הכדאיות הכלכלית בתכניות פינוי- בינוי ואת תוספת זכויות הבניה הנדרשת בכדי להפוך את התכנית לכדאית כלכלית עבור היזם.
הוראות הקובעות את מספר מקומות החנייה שניתן להקים במסגרת התכנית. מספר החניות נקבע לכל דירה או שימוש אחר המתאפשר במסגרת התכנית, וזאת בהתאם לתקן החניה הארצי, למדיניות הרשות המקומית ולשיקולים שונים כגון קרבת התכנית לצירי תחבורה ציבורית.
חלק מילולי שמצורף לתשריט. התקנון מפרט ומגדיר את הייעוד של החלקים והגושים הרלבנטיים. תקנון אמור להראות קווי בניין, אחוזי בנייה ואת הגובה המאושר לפי התכנית.
מפה של תכנית בניין עיר. התשריט ערוך על רקע מפת מדינה ומסומנים בו כבישים, רחובות, גושים וחלקות. למפת התשריט יש צבעים מוסכמים הקבועים בתקנות התכנון והבנייה.