למידה ובדיקה ראשונית

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליך של חידוש, חיזוק או החלפת בניינים קיימים, המיועד לאפשר סביבת מגורים טובה ונוחה יותר. פרויקט התחדשות עירונית יוכל להתממש בבניין בודד, במתחם ואף בשכונה שלמה.
תהליכי ההתחדשות העירונית מיועדים להביא תועלת מרבית עבור כלל הגורמים המעורבים בתהליך – המדינה, הרשות המקומית, היזם, ובראש ובראשונה – בעלי הדירות עצמם, הזוכים לקבל דירה חדשה, מחוזקת וממוגנת, בבניין מודרני וחדיש, וזאת לרוב ללא כל עלות מצדם.
התהליך כולל הגדלת מספר יחידות הדיור, חידוש הדירות הקיימות (או החלפתן בדירות חדשות), שיפור בטיחות המבנים (חיזוק מפני רעידות אדמה, הוספת ממ”ד) וכן שיפור משמעותי של המרחב הציבורי ומענה לצרכי ציבור.

בדיקת היתכנות ראשונית

קיימים מספר מסלולי התחדשות עירונית, שבאמצעותם ניתן לממש פרויקט. לא כל מסלול מתאים לכל בניין, ולכן לפני תחילת קידום פרויקט נדרשת בדיקת היתכנות ראשונית מול המינהלת להתחדשות עירונית, לגבי האפשרויות העומדות בפניכם ובהתאם למדיניות העירונית להתחדשות עירונית. אנו ממליצים להגיע לפרויקט עם כמה שיותר ידע בתחום. ככל שתדעו יותר, כך שתוכלו ביתר קלות להוביל את הפרויקט שלכם להצלחה.

ההיבט התכנוני

כדי לבחון אם מבחינה תכנונית אפשר לעשות פינוי–בינוי או תמ”א 38 בבניין שלכם, ראשית עליכם לוודא מה המדיניות התכנונית הרלוונטית לבניין שלכם, לפי תוכנית המתאר העירונית שהגדירה את השטח להתחדשות עירונית או בתוכניות האב השכונתיות שנמצאות בתהליך הכנה.
פירוט על המדיניות התכנונית בנושא התחדשות עירונית בעיר אפשר למצוא במסמך המדיניות להתחדשות עירונית. תוכלו גם להתייעץ עם המנהלת להתחדשות עירונית – אנו נספק לכם מידע כללי וראשוני בנושא. כך, אם לא ניתן לקדם פינוי–בינוי או תמ”א 38 בבניין שלכם – תדעו זאת כבר בשלב ההתחלתי, עוד לפני שהשקעתם זמן ומאמץ בארגון התושבים.
בבדיקה ובהתייעצות הראשוניים, מומלץ לשאול: האם מיקום הבניין שלי תואם למדיניות העירונית להתחדשות עירונית? מה המדיניות התכנונית מאפשרת בבניין שלי? ובנוסף, תקבלו הנחיות נוספות כיצד להתקדם בתהליך.

ההיבט הכלכלי

אחד התנאים החשובים להצלחתו של פרויקט, הוא היותו ישים מבחינה כלכלית וכדאיי ליזמים ולקבלנים. ההיתכנות הכלכלית נקבעת, בין השאר, על פי ערך הקרקע באזור והיחס בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות החדשות, שמתווספות לבניין. כדי שפרויקט התחדשות עירונית יהיה כדאיי, הן ליזם המקים אותו והן לתושבים, עליו להוסיף יחידות דיור ביחס למספר יחידות הדיור הקיימות. יחס זה נקרא מכפיל ציפוף.
לדוגמה, אם בבניין מסוים יש 20 דירות ובפרויקט החדש מוצעות 100 דירות, הרי מכפיל הציפוף הוא 1:5 – על כל דירה קיימת ייבנו 5 דירות חדשות.
הגורם המשפיע ביותר על מכפיל הציפוף יהיה ערכי הקרקע של הדירות החדשות. ככל שמחירי הדירות החדשות באזור יהיו גבוהים יותר – כך מכפיל הציפוף יהיה נמוך יותר ולהיפך.
חשוב לבדוק אם יש התאמה בין מספר הדירות הנדרשות כדי להגיע להיתכנות כלכלית, לבין מספר הדירות האפשריות על פי המדיניות העירונית (נתונים שנמסרו בשלב בדיקת ההיתכנות התכנונית מטעם המנהלת להתחדשות עירונית). כלומר, האם אפשר “להכניס” את כמות יחידות הדיור שצריך למתחם? או האם המספר עולה על המדיניות ומתקבלת צפיפות חריגה?

איך קובעים כמה יחידות דיור צריך להקים כדי שהפרויקט יהיה רווחי?

כדי להעריך את הכדאיות הכלכלית של פרויקט נדרשים היזמים, בשלב מוקדם של התהליך, להכין דוח כדאיות כלכלית בהתאם לתקן 21 (תקן שקבעה מועצת השמאים במשרד המשפטים במיוחד לפרויקטים של פינוי–בינוי), הדורש הצגת רווחיות של כ-20% ביחס לשלב הפרויקט. הדוח יוגש לעירייה וללשכת התכנון המחוזית לבחינה. בדוח זה יפרט היזם את מספר הדירות הקיימות בפרויקט, את מספר יחידות הדיור המבוקש, את עלויות התכנון, הבנייה, הפינוי, ההריסה, האגרות וכל עלויות הקמת הפרויקט החדש. כמו כן יציין היזם את ההכנסות הצפויות לו כתוצאה ממכירת הדירות ואת התמורה לדיירים הוותיקים (דירות התמורה + תשלום שכירות בתקופה הבנייה + ערבויות וביטחונות). פירוט זה יאפשר למוסדות התכנון להבין מהי הרווחיות של היזם בפרויקט ולהעריך נכונה מהו מספר הדירות שיש להקים בפרויקט כדי שהוא יהיה רווחי. 

ההיבט החברתי

לאחר שמצאתם כי המדיניות התכנונית מאפשרת פרויקט בבניין שלכם וכי יש לו היתכנות כלכלית, מומלץ להמשיך לבדיקת ההסכמות בקרב בעלי הדירות בבניין. אתרו מספר רב ככל האפשר של בעלי דירות בבניין שלכם ושוחחו איתם על הנושא. נסו להבין מה הלך הרוח של הדיירים ואם יש מתעניינים נוספים בתהליך פינוי–בינוי מלבדכם. אם רבים מהם אינם מעוניינים ייתכן שנכון לסיים כאן את התהליך.
אם יש נכונות מצד חלק ניכר מהדיירים – כדאי להמשיך ולקדם את התהליך. ייתכן שיש בעלי דירות שישתכנעו בהמשך הדרך. בכל מקרה, זהו גישוש ראשוני בלבד ואין זה מומלץ לפזר הבטחות לפני שתדעו מהן האפשרויות המציאותיות להתחדשות עירונית בבניין שלכם.
מומלץ מאוד לבדוק האם קיימת ההתכנות תיכונית לקידום פרויקט ורק לאחר מכן לפנות לבניית הסכמות בקרב דיירי הבניין.

המסלולים השונים להתחדשות עירונית

פינוי בינוי

פינוי בינוי כשמו כן הוא – תהליך של פינוי בעלי הנכסים מהדירות, הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם באמצעות יזום תכנית חדשה (בסמכות הוועדה המחוזית או הותמ”ל – הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור). התכנית החדשה מגדילה את היקף זכויות הבנייה במתחם ובכך מאפשרת שדרוג וחידוש המרחב הציבורי, כגון מבני ציבור חדשים, חניה, גינות ציבוריות, ומתן פתרונות לתנועה ושדרוג תשתיות מים וביוב. תהליך פינוי בינוי מתאים באזורים בהם הבנייה נמוכה ודלילה וכאשר המצב הפיסי של הבניינים ירוד. הדיירים מקבלים דירות חדשות ויתרת הדירות נמכרות לצורך מימון הפרויקט.
לרוב, התמורה לדיירים כוללת:

  • דירה חדשה, לרוב גדולה יותר
  • ממ”ד
  • מרפסת
  • מעלית
  • בניין חדש העומד בתקן רעידות אדמה
  • חנייה תת קרקעית
  •  פיתוח השטח הציבורי מסביב לבניין
 
אחת הדרכים לקידום מתחם פינוי בינוי נקראת בינוי פינוי. זוהי תכנית בה מתחילים בבנייה על שטח בו אין מגורים, ולאחר סיום בניית המבנה הראשון עוברים אליו חלק מבעלי הנכסים שאת בניינם צריך להרוס.

בפרייקטים אלו היזם מממן את הוצאות בעלי הנכסים בתקופת הבנייה (עלויות הובלה, דמי שכירות) וכן שכר טרחה של היועצים המקצועיים לדיירים (עורך דין, מפקח וכדומה). 

פינוי בינוי מאפשר:

  • שיפור ושיקום מרקמים ישנים בעיר
  • יצירת מגוון איכותי של משאבים והזדמנויות בתחומי הדיור, השירותים והתעסוקה
  • שמירה על ערכי טבע וצמצום הפגיעה בשטחים הפתוחים

פינוי בינוי במסלול רשויות

מסלול רשויות הינו פרויקט פינוי בינוי במסגרתו הרשות המקומית מובילה פרויקטים של פינוי ובינוי משלב התכנון ועד שלב הביצוע. הרשות המקומית, לאחר שבחרה באיזה מתחם להתמקד (בהתאם לשיקולים תכנוניים וחברתיים לשכונה ולעיר) מבקשת מהרשות להתחדשות עירונית, הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי. כתוצאה מכך מתקבל מידי הרשות להתחדשות עירונית מימון מלא/ חלקי לקידום תכנית מפורטת.

כמה זמן נמשך תהליך פינוי בינוי?

התהליך מורכב משלושה שלבים עיקריים:

  1. הכנת תכנית בינוי עיר חדשה ואישורה במוסדות התכנון.
  2. הסדרת הנושא הקנייני (נעשה במקביל להכנת ואישור התכנית).
  3. ביצוע הבנייה.

כיוון שהתהליך משלב בעלי עניין רבים, הוא אורך זמן רב יותר מתהליך של פרויקט במסלול תמ”א 38. נדרשות מספר שנים עד לאישור התכנית וכן מספר שנים להשלמת הביצוע. חשוב לציין כי אישור התכנית על ידי ועדות התכנון המוסמכות אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בגורמים שונים כגון כדאיות הפרויקט, תנאי השוק והסכמת כל בעלי הנכסים.

תנאים כלליים למימוש פרויקט פינוי ובינוי ע”פ החוק:

  1. בניין או מתחם בו יש מינימום של 24 דירות קיימות
  2. הסכמת רוב מיוחס של בעלי הנכסים במתחם
  3. הסכמה ראשונית של מינהל ההנדסה לקידום פרויקט פינוי בינוי במתחם

תמ״א 38

תמ”א 38 – “תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה”, נועדה לאפשר לבעלי נכסים במבני מגורים ישנים (שאינם עומדים בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה ושההיתר לבנייתם ניתן לפני ה-01.01.1980), לחזק את הבניין שלהם באמצעות מתן תמריצים כלכליים ותכנוניים.
קיימים שני מסלולים במסגרת תכנית תמ”א 38:

  1. תמ”א 38/1 – חיזוק ועיבוי הבניין הקיים
    מסלול המאפשר הרחבה של הדירות הקיימות, חיזוק ועיבוי הבניין הקיים, הוספה של קומות חדשות לצורך בנייה של דירות חדשות על גג הבניין הקיים, הוספת מרפסות, מעלית ולובי חדש. בתהליך מסוג זה ברוב המקרים נשארים הדיירים להתגורר בדירותיהם במהלך הבנייה.
  2. תמ”א 38/2 – הריסה ובניה מחדש
    מסלול המאפשר הריסה של בניין קיים ובנייה של בניין חדש במקומו לפי כל התקנים המאושרים. הבניין החדש יכיל לרוב דירות תמורה גדולות יותר לבעלי הנכסים הקיימים, דירות יזם/קבלן למכירה, חניה תת-קרקעית, מרפסות, מעלית ולובי חדש. היקף הבנייה תלוי בהיקף הזכויות שניתן לנצל במגבלת הקומות המותרות. במקרים רבים קיימות בבניין זכויות בנייה ישנות שלא מומשו – וניתן לנצל גם אותן בנוסף על זכויות הבנייה מתוקף תמ”א 38. תיקון 3/א’ אשר אושר בסוף שנת 2016 קבע את אופן חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש. התיקון מקשר בין היקף זכויות הבנייה ומספר הקומות שניתן להוסיף לבניין לבין גובהו של הבניין הקיים. בתהליך מסוג זה דיירי הבניינים עוברים לדיור חלופי במהלך הבנייה (במימון היזם).‍

תנאים כלליים למימוש פרויקט מסוג תמ”א 38

  1. הסכמת בעלי הנכסים בבית המשותף לקידום הפרויקט.
  2. היתר הבנייה של הבניין הוצא לפני ה- 1.1.1980.
  3. בדיקת מהנדס וקביעה כי הבניין אינו עומד בדרישות התקן הישראלי ת”י 413 תכן עמידות מבנים ברעידת אדמה.
  4. הבניין אינו מיועד להריסה על פי תכנית או צו של בית משפט.
  5. לא ניתן לקדם תמ״א 38 במבנים חד ודו משפחתיים ו/או במרקמים צמודי קרקע.