בחירת בעלי מקצוע לדיירים

כל פרויקט התחדשות עירונית הוא מורכב ודורש ליווי מקצועי של גורמים שונים, כאשר המרכזיים שבהם הם- עורך דין, יזם ומפקח בניה. לאחר בחירת הנציגויות, מגיע שלב בחירת אנשי המקצוע אשר ילוו את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ויתנו מענה לכל צרכי התושבים. מקובל בפרויקטים של התחדשות עירונית כי שכר הטרחה של אנשי המקצוע המייעצים לדיירים משולם על ידי היזם. עם זאת, חשוב כי הנציגות תדע מהו גובה שכר הטרחה של היועץ, כחלק מתהליך בחירת היועץ והחתימה על ההסכם מולו.

עורך דין מלווה דיירים

פרויקט התחדשות עירונית הינו פרויקט מורכב המשלב בתוכו הליכים משפטיים המצריכים ליווי משפטי מקצועי. במטרה להגן על האינטרסים והזכויות שלכם, מומלץ שבעלי הדירות, באמצעות הנציגות, יבחרו עורך דין לטובת ייצוגכם בפרויקט. עורך דין ילווה ויעניק ייעוץ משפטי, החל משלבי ההתארגנות הראשוניים ועד לסיום הפרויקט.

מומלץ כי בכל פרויקט של התחדשות עירונית יהיה עורך דין אחד מייצג עבור כל בעלי הדירות ואך ורק אותם. יש אפשרות לקדם פרויקט עם יותר מעו״ד אחד במתחם, אך הליכה משותפת עם עורך דין אחד מגדילה את הסיכוי להתממשות הפרויקט.

את עורך הדין יש להעסיק בשלב מוקדם ככל הניתן וחובה לפני כל התקשרות בהסכמים סופיים. אנחנו ממליצים לא לחתום על חוזים או מסמכי הסמכה מכל סוג או יפויי כוח כלשהם ללא ליווי של עורך דין מטעם בעלי הדירות.

תפקידיו העיקריים של עורך הדין המלווה

  • מתן ייעוץ שוטף, ייצוג משפטי וסיוע לבעלי הנכסים, באמצעות נציגות בעלי הדירות, בשלבי קידום ותכנון הפרויקט.
  • סיוע באיתור יזם דרך מכרז יזמים, לרבות בחינת ניסיונו, חוסנו ועוד. 
  • ניהול מו”מ עם היזם כולל מתן ההערות למסמכי ההתקשרות בינו ובין בעלי הדירות.
  • סיוע לנציגות בעלי הדירות באיתור ו/או בחירת מפקח עבור בעלי הדירות.
  • הכנת הסכמי התקשרות עם יזם, מפקח בניה ונותני שירותים אחרים בפרויקט, כולל ליווי שלב החתימה על ההסכמים.
  • ייעוץ משפטי ופיקוח בכל הנוגע לליווי פיננסי או בנקאי לפרויקט, עד לחתימת הסכם ליווי מחייב הכולל התייחסות לבטוחות שיימסרו לבעלי הנכסים בפרויקט.
  • סיוע לבעלי הנכסים בטיפול בדיירים סרבנים, כולל ניהול ההליכים נגדם בפני המפקח על רישום המקרקעין ובפני כל ערכאה שיפוטית אחרת עד להשלמה ומיצוי התביעות, הליכי ערעור והליכים קשורים, באם יחולו.
  • מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/קבלן הנבחר בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הנכסים, וטיפול בכל הבעיות השוטפות שיתגלו במהלך הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.

כיצד לבחור נכון עורך דין מלווה לפרויקט

בטרם התקשרות עם עורך דין מלווה, מומלץ לבקש ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית, עו”ד המלווה ילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ויעניק לתושבים ליווי והגנה משפטית בהליך ההתחדשות העירונית במתחם.

הקריטריונים המומלצים לבחון טרם התקשרות עם עורך דין מלווה:

  • בחינת פרויקטים קודמים שיוצגו על ידו וכן להבין באיזה שלבים נמצאים הפרויקטים הללו כיום.
  • יצירת קשר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים שיוצגו על ידו בפרויקטים הדומים לפרויקט אותו אתם מעוניינים לבצע.
  • פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם עורך הדין על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
  • מומלץ לערוך מכרז למספר מועמדים ולבצע השוואה של עורך הדין/משרד עו”ד בהתאם לפרמטרים הרלוונטיים לכם.
  • חשוב לוודא כי אין ניגוד עניינים, כי עורך הדין עמו אתם מתקשרים אינו מייצג יזם/קבלן באותו פרויקט וכי הוא מייצג אתכם נאמנה (ראו בנושא חוות דעת של לשכת עורכי הדין).

למידע נוסף על תהליך בחירת עורך הדין ותפקידיו העיקריים המומלצים – עיינו במדריך לבחירת עו”ד דיירים והשתמשו בהסכם לדוגמא להתקשרות בין דיירים לבין עורך דין מלווה דיירים.

מפקח בנייה

במסגרת פרויקט התחדשות עירונית רשאים בעלי הנכסים, לפי שיקול דעתם הבלעדי, למנות מפקח בניה מטעמם, על מנת להבטיח את זכויותיהם בדירתם החדשה. חשוב להדגיש כי מפקח מטעם בעלי נכסים נותן את שירותיו לבעלי הנכסים בלבד והוא אינו עובד עבור היזם ו/או הקבלן. שכרו של המפקח משולם לרוב על ידי הפרויקט ולא על ידי בעלי הנכסים (כמקובל בנוגע לכל בעלי המקצוע בפרויקט).

תפקידו של המפקח יבוצע בשלושה שלבים

  1. לפני קבלת היתר בניה – פיקוח על שלב תכנון הפרויקט. באחריות המפקח לבקר את תהליך התכנון בהתאם לתמורות המסוכמות עם בעלי הנכסים, לבצע בקרה להתאמת הבקשה לקבלת היתר בנייה ולדאוג לעמידה בלוחות הזמנים בהתאם להתחייבויות בהסכם.
  2. לאחר קבלת היתר בניה – פיקוח על ביצוע העבודות בפרויקט. על המפקח לוודא כי היזם ו/או הקבלן עומדים בלוחות הזמנים של הפרויקט כפי שנקבע בהסכם, לבקר אחר אופן ביצוע עבודות הבנייה ולוודא תיקון ליקויים ו/או נזקים שהתגלו על ידו ואינם תואמים את תכנית הבניה. באחריות המפקח להעביר אחת לחודש דיווח שוטף לנציגות הבניין ו/או בעלי הנכסים בדבר שלבי התקדמות הבניה.
  3. לאחר סיום העבודות בבניין – ליווי בעלי הנכסים בעת מסירת הדירות. המפקח אחראי לוודא כי כל הליקויים ו/או הנזקים שהתגלו במהלך הבנייה תוקנו על ידי היזם/קבלן וכי הדירות מוכנות למסירה לשביעות רצון בעלי הנכסים.

כיצד נכון לבחור מפקח מטעם בעלי הנכסים

  • בטרם התקשרות עם מפקח מטעם בעלי הנכסים, מומלץ לבקש ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית, בפרויקטים הנמצאים בביצוע ובכאלו שהסתיימו.
  • קבלת המלצות ע”י יצירת קשר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים וקבלת חוות דעתם על אופי הטיפול והייצוג אל מול היזם ו/או הקבלן המבצע.
  • קיום פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם המפקח על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
  • מומלץ לוודא כי אין ניגוד עניינים, כי המפקח עמו אתם מתקשרים אינו עובד עבור היזם ו/או הקבלן באותו פרויקט וכי הוא מייצג אתכם נאמנה.
  • יש לערוך מכרז למספר מועמדים ולבצע השוואה של מספר מפקחים בהתאם לפרמטרים הרלוונטיים לכם.